Risposta breve
Una società sammarinese deve avere la sede a San Marino e, di regola, una sede operativa vera per ottenere la licenza, che oggi si chiama autorizzazione ad operare. Servono locali con conformità edilizia e funzione urbanistica adatta all'attività, tuoi o con un contratto registrato. Il canone lo decidono le parti, mentre per legge il contratto d'affitto paga un'imposta di registro dell'1 per cento sul totale dei canoni dell'intera durata, con un minimo di 70 euro, più 60 euro di bollo (dati verificati al 10 novembre 2026).
Sede legale e sede operativa: che differenza c'è
La sede della società, quella scritta nello statuto, deve stare nel territorio di San Marino. L'atto costitutivo la deve indicare. fonte 1 È l'indirizzo legale dell'impresa.
Lì arrivano a pieno effetto notifiche e comunicazioni. Se chi porta la notifica non trova la sede, la notifica si fa per affissione al Palazzo Pubblico ed è valida lo stesso. fonte 1 Un indirizzo che nessuno presidia è un rischio, non un risparmio.
La sede operativa è un'altra cosa. È il luogo dove si svolge davvero l'attività. Ogni altro luogo di lavoro è una sede secondaria. fonte 2 Le due sedi possono coincidere, e il decreto sulle attività economiche prevede anche il caso in cui non coincidono. fonte 2
Perché senza sede operativa non c'è licenza
Dal 1° luglio 2024 la licenza si chiama autorizzazione ad operare. Il Decreto Delegato 50/2024 ha preso il posto della legge sulle licenze del 2014. fonte 2 Tutto il percorso è nella guida sulla licenza.
Per ottenerla devi avere una sede operativa, salvo le attività che per tipo si svolgono senza sede fissa. La sede deve rispettare tre condizioni. fonte 2
- Conformità edilizia. I locali hanno il certificato di conformità edilizia e agibilità. Se la pratica è in corso, basta la dichiarazione di un tecnico abilitato.
- Funzione urbanistica compatibile. La destinazione d'uso dei locali deve andare bene per la tua attività.
- Disponibilità. I locali sono tuoi oppure li usi con un titolo registrato, per esempio un contratto d'affitto registrato.
Le stesse regole valgono per ogni sede secondaria. fonte 2
Destinazione d'uso: quali locali vanno bene
La legge urbanistica classifica ogni locale con una funzione. C5 per esempio comprende uffici, servizi, studi professionali e uffici commerciali. D2 comprende le produzioni artigianali e industriali, A2 gli alloggi. fonte 3
Il decreto sulle attività economiche dice quali funzioni vanno bene per ogni tipo di attività. fonte 2
| Attività | Funzioni ammesse |
|---|---|
| Servizi senza avvio alla produzione | C2, C3, C4, C5, C7, C8, C12, D2, D5 |
| Attività produttive | D2, C7 |
| Bar e ristoranti | C4 |
| Commercio al dettaglio | C2, C3, C4 |
| Commercio all'ingrosso | C2, C3, C4, C5, C7, C12, D2, D5 |
L'avvio alla produzione è il via libera su igiene, salute, sicurezza sul lavoro e ambiente che serve alle attività con un impatto produttivo. fonte 2
Nell'elenco non ci sono le funzioni abitative. fonte 2 Un appartamento, quindi, non diventa la sede operativa di una società solo perché lo affitti. La funzione del locale va controllata prima di firmare.
Sede in casa o presso uno studio professionale
Il decreto ammette la sede nella propria abitazione solo per alcuni lavoratori autonomi, per esempio chi offre prestazioni intellettuali o amministrative. fonte 2 Per le società non la prevede.
La sede operativa in uno studio professionale, non adibito ad abitazione, è ammessa solo in quattro casi. fonte 2
- Società che danno supporto ai professionisti, se il professionista che le ospita ha almeno il 25 per cento delle quote.
- Società tra professionisti.
- Attività immobiliari senza mediazione per conto di terzi.
- Società che gestiscono solo partecipazioni.
Se l'attività non ha bisogno di una sede operativa a San Marino, la società deve domiciliarsi presso lo studio di un commercialista, di un avvocato o di un notaio iscritto all'ordine a San Marino. fonte 2 Se la domiciliazione viene revocata, hai quindici giorni lavorativi per stabilire una nuova sede operativa. Poi si applicano le regole su sospensione e revoca dell'autorizzazione. fonte 2
Ufficio condiviso: si può, con 10 metri quadrati per attività
Più imprese possono stare nella stessa sede con un unico certificato di conformità edilizia. Ognuna presenta una planimetria che mostra il proprio spazio, e servono almeno 10 metri quadrati per ogni attività. fonte 2 L'Agenzia per lo Sviluppo Economico – Camera di Commercio lo ha ribadito nel 2026. fonte 10
Non si possono condividere le sedi di attività produttive e di sanità privata e veterinaria. fonte 2
Il contratto d'affitto: durata, registrazione e imposte
A San Marino tutti i contratti di locazione vanno registrati. La registrazione spetta al locatore, che può chiederti la metà delle spese. fonte 4 Il termine è di 30 giorni dalla data del contratto e senza il pagamento delle imposte la registrazione non avviene. fonte 6
| Voce | Importo o regola |
|---|---|
| Imposta di registro | 1% dei canoni dell'intera durata, minimo 70 euro fonte 6 |
| Imposta di bollo | 60 euro fonte 7 |
| Deposito cauzionale | Al massimo 3 mensilità fonte 4 |
| Aggiornamento del canone 2026 | Al massimo 1,50% sui contratti fino al 2024 fonte 5 |
Esempio. Un ufficio a 1.000 euro al mese per cinque anni fa 60.000 euro di canoni. L'imposta di registro è quindi di 600 euro, a cui si aggiungono 60 euro di bollo. fonte 6
La legge sulle locazioni del 1991 fissa durate minime che valgono anche se il contratto dice meno. Sono cinque anni per uffici, servizi e commercio e sette per produzione, alberghi e ristoranti. fonte 4 Senza disdetta il contratto si rinnova di due anni in due anni, o di quattro in quattro nel secondo caso, e chi è in affitto può recedere con sei mesi di preavviso. fonte 4 Rileggi queste clausole con il tuo professionista prima di firmare.
Il canone lo fissano liberamente le parti. Per legge si aggiorna ogni due anni, a partire dal terzo anno, in base al costo della vita. fonte 4 Per il 2026 l'aumento massimo è dell'1,50 per cento sui contratti firmati o aggiornati entro il 31 dicembre 2024. fonte 5
Quanto costa la sede
Nessuna fonte ufficiale pubblica i canoni di mercato di uffici e capannoni a San Marino, quindi qui non leggi cifre. Il canone dipende da zona, metratura, destinazione d'uso e stato dei locali.
Le voci fissate per legge sono quelle della tabella del contratto. Se in futuro sposti la sede o ne apri una secondaria, presenti una pratica di modifica dell'autorizzazione con i documenti della nuova sede. fonte 9 Per le modifiche chieste dal titolare il decreto prevede una tassa fissa di 170 euro. fonte 2 Il conto completo dell'apertura è nella guida su quanto costa aprire una società.
Sede e residenza fiscale
Per il fisco sammarinese una società è residente se ha a San Marino la sede legale o la sede dell'effettiva direzione per la maggior parte del periodo d'imposta. fonte 8
Una società sammarinese ha bisogno di sede, gestione e attività reali a San Marino. Che cosa succede quando la sede è solo un indirizzo lo spiega la guida sull'esterovestizione.
Che cosa serve di concreto
Per un'autorizzazione di servizi la pratica chiede, per la sede, questi documenti. fonte 9
- La piantina dei locali.
- Il certificato di conformità edilizia e agibilità, oppure la dichiarazione del tecnico abilitato se la pratica è in corso.
- I riferimenti della pratica sui rifiuti, per le attività che la devono fare.
- I documenti di prevenzione incendi previsti per i locali.
- Il contratto registrato o la prova della proprietà.
Gli atti professionali sono svolti da professionisti abilitati, scelti con te, che li fatturano direttamente.
Una volta aperta, la sede deve avere un'insegna o un cartello che la renda riconoscibile. fonte 2
Gli errori da evitare
- Firmare prima di controllare la destinazione d'uso. Se la funzione del locale non è compatibile, la sede non vale per l'autorizzazione. fonte 2
- Dare per buono un appartamento. Le funzioni abitative non sono nell'elenco dei locali ammessi. fonte 2
- Dimenticare la registrazione. Senza titolo registrato la sede non vale per l'autorizzazione. fonte 2 I 30 giorni per registrare partono dalla data del contratto. fonte 6
- Sottovalutare la durata. Secondo la legge sulle locazioni, un contratto per un ufficio dura almeno cinque anni. fonte 4
- Lasciare la sede vuota. Se per colpa tua l'ufficio non riesce a fare un sopralluogo per due mesi, l'autorizzazione è sospesa. fonte 2
Da dove partire
Ci sei venuto in gita in terza media. Stavolta resta, e ti serve un indirizzo che regga. La sede giusta dipende dall'attività, dalle persone e dai codici Ateco che sceglierai, cioè i codici che descrivono che cosa fa l'impresa.
Alla prima mossa guardiamo la tua attività, capiamo che tipo di locale ti serve e se San Marino fa per te. Se non fa, te lo diciamo. Come ti aiutiamo a trovare e verificare i locali lo trovi nella scheda sulla sede.
Domande frequenti
Una società di San Marino deve avere la sede a San Marino?
Sì. La Legge sulle società chiede che la sede sia nel territorio della Repubblica e l'atto costitutivo deve indicarla. Per lavorare serve poi una sede operativa conforme, perché è un requisito della licenza, oggi autorizzazione ad operare.
Si può aprire una società a San Marino senza ufficio?
La società si può costituire, ma per l'autorizzazione ad operare serve una sede operativa. Fanno eccezione le attività che per natura si svolgono senza sede fissa. In quel caso la società deve domiciliarsi presso lo studio di un commercialista, di un avvocato o di un notaio iscritto all'ordine a San Marino.
Posso mettere la sede della società in casa a San Marino?
Di regola no. L'elenco dei locali ammessi per l'autorizzazione non comprende le funzioni abitative. Il decreto sulle attività economiche ammette la sede nella propria abitazione solo per alcuni lavoratori autonomi, non per le società.
Quanto costa registrare un contratto d'affitto per un ufficio a San Marino?
L'imposta di registro è dell'1 per cento sul totale dei canoni pattuiti per tutta la durata del contratto, con un minimo di 70 euro, più 60 euro di bollo. Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma.
Quanto dura un contratto d'affitto commerciale a San Marino?
La legge sulle locazioni del 1991 fissa un minimo di cinque anni per uffici, servizi e commercio e di sette anni per produzione, alberghi e ristoranti, anche se nel contratto c'è scritto meno. Chi è in affitto può recedere con sei mesi di preavviso.
Più società possono condividere lo stesso ufficio a San Marino?
Sì, con una planimetria che divide gli spazi e almeno 10 metri quadrati per ogni attività. Non si possono condividere le sedi di attività produttive e di sanità privata e veterinaria.
Quanto costa affittare un ufficio a San Marino?
Non esiste un dato pubblico sui canoni, quindi non scriviamo cifre. Il canone lo decidono le parti. La legge ne regola solo l'aggiornamento. Per il 2026 l'aumento massimo è dell'1,50 per cento sui contratti firmati o aggiornati entro il 31 dicembre 2024.
Fonti
- Consiglio Grande e Generale, Legge 23 febbraio 2006 n. 47, Legge sulle società, nel testo coordinato della Raccolta di norme in materia di società ed attività di impresa (aggiornata al 27 novembre 2024). Consultata il 10 novembre 2026.
- Consiglio Grande e Generale, Decreto Delegato 14 marzo 2024 n. 50, Disciplina delle attività economiche. Consultata il 10 novembre 2026.
- Consiglio Grande e Generale, Legge 14 dicembre 2017 n. 140, Testo Unico delle Leggi Urbanistiche ed Edilizie, testo coordinato aggiornato al 30 aprile 2023 (articolo 83). Consultata il 10 novembre 2026.
- Consiglio Grande e Generale, Legge 20 febbraio 1991 n. 26, Testo Unico in materia di locazione di immobili. Consultata il 10 novembre 2026.
- Consiglio Grande e Generale, Decreto Delegato 22 gennaio 2026 n. 6, Aggiornamento canone di locazione degli immobili destinati ad attività professionali, imprenditoriali e sociali. Consultata il 10 novembre 2026.
- Consiglio Grande e Generale, Legge 29 ottobre 1981 n. 85, Legge sulle imposte di registro, testo coordinato aggiornato al 3 giugno 2025. Consultata il 10 novembre 2026.
- Consiglio Grande e Generale, Decreto Delegato 7 novembre 2014 n. 186, Disposizioni in materia di bollo per la riscossione in modo virtuale. Consultata il 10 novembre 2026.
- Consiglio Grande e Generale, Legge 16 dicembre 2013 n. 166, Imposta generale sui redditi, testo coordinato aggiornato al 22 dicembre 2025. Consultata il 10 novembre 2026.
- Agenzia per lo Sviluppo Economico – Camera di Commercio, Servizio Autorizzazioni ad Operare, Carta dei servizi 2026. Consultata il 10 novembre 2026.
- Agenzia per lo Sviluppo Economico – Camera di Commercio, Circolare n. 1 dell'8 maggio 2026, Autorizzazioni ad operare: chiarimenti operativi su OPEC. Consultata il 10 novembre 2026.
Informazioni generali aggiornate alla data indicata. Non sostituiscono la consulenza di un professionista.